בהמשך לפרסום הרשמי של PWC, משרד רואי החשבון מהגדולים בעולם, אני שמחה להגיש לכם את פרשנותי לסקירת שוק הנדל"ן בקפריסין לשנת 2021 ביחס לשנים קודמות, הן בהיקף העסקאות והן בחלוקה לערים השונות. בסוף המאמר מצורף קישור לפרסום המלא של PWC, לעיונכם ולשימושכם.
"התאוששות חזקה של הכלכלה נרשמה במהלך 2021, כאשר התמ"ג צפוי להגיע כמעט לרמות שלפני משבר הקורונה. ההתאוששות נובעת בעיקר מביקוש מקומי ומביצועים טובים מהצפוי של ענף התיירות".
ענף הנדל"ן למגורים (100 אלף אירו – 300 אלף אירו)
זהו הפלח המשמעותי ביותר של הענף במהלך 2020 ו־2021, הוא תוצאה של ביקוש רב למגורים כמו גם עלייה בביקוש לדיור בשכירות (בעיקר דירות) ועסקאות רכישה להשכרה (כאפיק השקעה). בהתבסס על ניתוח PWC, המספר הכולל של נכסי מגורים בטווח זה הגיע ל־6,100 במהלך שנת 2021. כמות זו מהווה עלייה של 33% בהשוואה לשנת 2020. חשוב לציין כי רמת העסקאות שנרשמה בשנת 2021 הייתה גבוהה ב־13% בהשוואה לרמות 2019 (טרם פרוץ מגיפת הקורונה). נתון זה מדגים את החוסן והצמיחה של פלח שוק זה.
במונחים של שווי עסקה, מגזר הנדל"ן למגורים בטווח הסכומים המדוברים (100 אלף אירו – 300 אלף אירו), הסתכם בכ־1.1 מיליארד אירו במהלך 2021. סכום זה מהווה עלייה של 33% לעומת 2020 ועלייה של 15% בהשוואה לשנת 2019.
הביקוש לקונים מקומיים עקב ריבית נמוכה מתמשך ושוק השכירות החזק מעודד הזדמנויות לעסקאות קנייה להשכרה.
שוק הנכסים למגורים בטווח סכומים אלה (100 אלף אירו – 300 אלף אירו), היווה 28% משווי העסקאות הכולל של המגזר במהלך 2021, בהשוואה ל־26% במהלך 2020.
סטטיסטיקות חוזי מכירה
גם הגידול בפעילות העסקאות בשוק ניכר במספר חוזי המכירה שנרשמו ב־DLS במהלך שנת 2021.
מספר החוזים הגיע ל־10,347, והוא מהווה עלייה של 30%, בהשוואה לשנת 2020.
פעילות עסקאות זרות
במהלך 2021, נרכשו 3,691 נכסים ברחבי קפריסין על ידי זרים, (לפי חוזי מכר שהוגשו ב־DLS) לעומת 2,985 נכסים שנרכשו על ידי זרים במהלך 2020 זהו גידול של 24% והוא מרשים לפי כל קנה מידה.
מאז אוגוסט 2021, נראה כי כמות העסקאות החודשיות, המבוצעות על ידי זרים, גדלות באופן עקבי ומגיעות לרמות שנרשמו במהלך החודשים התואמים של 2019. נתון זה ממחיש את המומנטום הכולל בשוק הנדל"ן בקפריסין.
כ־50% מהנכסים שנרכשו על ידי זרים במהלך שנת 2021 מיוחסים לקונים שאינם מהאיחוד האירופי, כשלרנקה מובילה בתור המחוז עם האחוז הגבוה ביותר של קונים שאינם מהאיחוד האירופי (61%). אחריה לימסול עם 59% ופמגוסטה, פאפוס וניקוסיה סוגרות את החמישייה המובילה עם 46%, 40% ו־35% בהתאמה. מעניין לראות שהריכוז הגבוה ביותר של חוזי מכירה שהגישו קונים זרים היה בפאפוס (31%) כשאחריה מופיעה לימסול, כמעט בצמידות עם 30%.
חשוב לשים לב ששני מחוזות חוף אלה מהווים יחד כמעט שני שלישים מעסקאות שהגישו קונים זרים באי.
כל מחוזות קפריסין רשמו עלייה במהלך 2021 במספר הנכסים שנרכשו על ידי זרים, בהשוואה ל־2020, בהתבסס על חוזי מכירה שהוגשו ב־DLS, כאשר ניקוסיה מראה את העלייה הגדולה ביותר (52%), ואחריה לרנקה (46%). חוזי המכירה שהגישו זרים בניקוסיה ולרנקה במהלך 2021 עקפו את הכמויות שנרשמו ב־2019. לעומת זאת, במחוזות החוף של לימסול, פמגוסטה ופאפוס חוזי המכירה של זרים עדיין נמוכים מהרמות שנרשמו ב־2019, כשפאפוס נמצאת בכ־60% מהרמות הצפויות ב־2019 (ירידה של 39%).
בנייה חדשה
לפי הנציבות האירופית, מגזר הבנייה בקפריסין נותר חזק בשל הביקוש המקומי לדיור, הנתמך על ידי תכנית סבסוד המשכנתאות וביקוש של קונים זרים לרכישת נכסים.
היתרי בנייה חדשים שניתנו במהלך ינואר-אוקטובר 2021 הגיעו ל־6,671. נתון זה מהווה גידול של 17% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2020 ועלייה של 14% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019. פעילות הבנייה צפויה להמשיך ולהתאושש עקב פרויקטי תשתית מתמשכים בתחום התיירות, האנרגיה והחינוך.
חלוקת היתרי בנייה למחוז ושטח (מ"ר) במהלך ינואר-אוקטובר 2021
הריכוז הגדול ביותר של היתרים חדשים לפיתוחים, במונחים של שטח בנייה מורשה (מ"ר), מתייחס לניקוסיה (33%), ואחריה לימסול (29%). הערים לרנקה ופאפוס רשמו עלייה מחודשת בפעילות, והדגימו עליות של 43% ו־38% בהתאמה.
*חשוב לי לעדכן, שמאז פרסום הדו"ח ועד היום הפיתוח ממשיך במרץ וכולל בתוכו את בניית הקזינו הגדול ביותר באירופה (שהולך ונבנה בלימסול וצפוי להיות מוכן כבר באפריל 2023) בצד בניית אוניברסיטאות בפאפוס ובלרנקה, כמו גם פיתוח של מרינות חדשות ושכונות מגורים יוקרתיות.
